■■社長のブログ■■

事故物件の告知について

賃貸や売買の取引を行う際

対象物件で人が亡くなった際の

取引相手に対する告知期間について

国土交通省からガイドラインが示されました

私達は事故物件と称しており

公団関係は特定物件と言い

一定期間、

賃料を割り引いて貸し出しています。

ガイドラインの話に戻りますが

国が出した指針は

対象不動産で発生した

1⃣.賃貸・売買対象物件で自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故・誤嚥)については

告知しなくてもよい

2⃣.賃貸取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある

共用部分で発生した1⃣以外の死・特殊清掃が行われた1⃣の死が発生し

事案発生から概ね3年が経過した後⇒告知しなくてよい

3⃣.賃貸・売買取引の対象不動産隣接住戸・日常生活において通常使用しない

集合住宅の共用部分で発生した1⃣以外の死・特殊清掃が行われた1⃣の死⇒告知しなくてよい

概要は以上ですが、上記1⃣~3⃣の場合でも、「事件性・周知性、社会に与えた

影響が特に高い場合は告げる必要がある」との事です。

影響が高いか、そうでないか、曖昧な基準で

人により受け止め方は違うし個人差があります・・・

また、同じような事案でも人間関係が希薄な都会と濃厚な田舎では判例が異なってきます。

1⃣2⃣3⃣を、少し解説していきましょう

1⃣は書いてある通り、室内で老衰や階段から落ちて亡くなっても告げなくてよい

2⃣の賃貸は、共用部分とは、廊下や階段、ロビー、駐車場などですが、

その部分で1⃣以外の死・特殊清掃が行われた1⃣の死が発生してから

概ね3年を経過した後というのは、

1⃣以外の死とは自殺他殺も含まれるので、自殺等の死で特殊清掃が行われ

誰かが3年以上住めば、いや、住まなくとも3年以上経過すれば

次に入居する人には告げなくていいという事になりますがどうなんでしょう??

3⃣は、賃貸売買とも、対象不動産の隣の部屋や通常使用しない共用部分とは

どこを示しているのかよく分かりませんが、エレベーターの立坑や非常階段、

共同の物置小屋とか、建物の裏とかで

1⃣以外の死・特殊清掃が行われた1⃣の死は期間の縛りはなく、告げなくてもよいとの事です。

特殊清掃とは、発見されるまで時間を要し、腐敗が進み建物に大きな影響を及ぼし

除菌・消臭等や大規模リフォーム工事などの事を示します

当社でもありましたが、あの臭いはすぐ分かります。

高齢の1人暮らしで、その隣の部屋の方から電話が入り

「お隣の部屋の玄関付近にハエが多く、最近姿を見かけないけど・・・」と

悪い予感はするも、

心の中では「入院していてゴミを出せず、それでハエが・・・」であって欲しい

その入居者へ、電話するもとらず、訪問しノックしても応答無し

夕方でしたので外出の可能性も考慮し、玄関ドアの上下にテープを張り

ドアを開ければ分かるように細工して、水道メーターをチェック

翌朝、再訪問するもテープ、メーターとも変化無し

ドアの郵便受けをから臭いを確認すると

〇臭がしたので、ほぼ確信

覚悟を決め

警察に安否確認の立会依頼をお願いし

合鍵で鍵を開けると同時に強い〇臭がします

所が、玄関にはチェーンがかかっており

中を覗くも襖は締まっており奥は見えませんが

警察官が、あー間違いないと一言

消防に来てもらいチェーンを開け

立ち入り発見したことがありました

その時の警察官の話によると、管内で月に数件はあるとの話でした

私達業者には説明責任と調査義務があります

上記に当てはめ告知しなくてよい場合でも

申込者から聞かれたらどうでしょう

過去の事故の有無を・・・

聞かれた事に対して調べて説明をしなければいけません

過去の状況を聞かれて管理物件なら把握していますが、

大家さんが管理しているなら聞かなければいけません

孤独死があったと聞いて

無かったとは言えませんね

有ったのに、無かったと言えば不実の告知になるので

法律に反することになります。

  法律うんぬんより

自分の身内が借りたり、買ったりすると置き換えれば・・・

  という事ですよね。

国土交通省ガイドライン