■■社長のブログ■■

売主の告知義務

    一般的な人は

    不動産の売買は人生において1回

    もしくは2回くらいだと思います

    基本的に売主買主は

    互いに信頼関係に基づき

    取引をするわけですから法律以前の問題で

    良識をもって取引をしなければいけません

    これだけグローバル化が進み

    私には分かりませんが、

    同性婚が認められないのは

    違憲との判例もあるように

    多様な価値観があるなか

    日本的な性善説が

    いつまで続くかわかりません

    信義誠実の原則

    相手の信頼を裏切らず誠実に行わなければならない

    と民法にもしっかり謳われております。

    ある取引で

    自治体の都市計画で居住地と非居住地の線引きがされ

    居住地にはインフラ整備(水道・下水道)され

    非居住地は昔からの御嶽等があったことから

    地元の人は住みたがらない区域として

    インフラ整備はなされていませんでした

    ところが、

    その区域に土地を所有しいる人が家を建てることになり

    自治体の担当部署となんども折衝し

    条件付きでインフラ整備をしてもらいました

    単なる口約束だけで自治体も多額な費用を負担する訳にもいかないので

    協定書を交わすことになりその条件の一つとして建物の用途を居住用に限り

    営業目的で建物を使用しないことを条件としました

    協定を結んで数年が経ち

    所有者は売却を不動産業者に依頼しました

    時を同じくして

    ペンションを経営する目的で物件を探していた人が気に入り

    目出度く取引は成立し念願のペンションを経営しました

    それから数ヶ月、新所有者の下へ自治体から違約金の請求があり

    期限内に支払わなければ給水を止めるとの内容です

    前所有者からそのような説明は受けておらず

    そのような事情であれば購入しなかったと大問題になりました

    私達不動産業者も事前の調査で該当物件の法令調査等は行い

    上下水道も市町村の担当部署へ出向き調査しますが

    配管図と口径、

    下水未整備の地域なら本管埋設予定の有無と時期程度

    今回の協定書の件は、

    売主の説明義務、告知義務に反することで

    確実に買主や仲介業者に伝えるべき重要なことです

    裁判になればほぼ確実に負けるでしょう

    忘れてた、何て通用しません

    昨年の民法改正により

    瑕疵責任という概念が無くなり

    契約不適合責任と改められました

    今回の場合、

    給水を止められると

    当初の目的であるペンション経営

    その目的が達せられなくなるので

    契約の解除ということも主張できるかもしれません

    契約後数ヶ月がたち

    売主は売買代金の返還と損害賠償を支払う事になるかも・・・

    物件のプラス材料やマイナス点は業者なら一目でわかります

    しかし、それにも限界があります

    天井や壁に穴を空けて雨漏り跡がないか

    鉄筋が図面通り配筋されているか

    地中を掘り返し瓦礫や他人の配管や

    軟弱地盤かどうかまでは調べられません

    所有者(住人)しか知り得ない事

    言いにくい事や

    その物件のマイナス面を先に言ってください

    タイミングを逃すと言いにくくなります

    市街地では少ない事例ですが、

    郊外ではたまに聞くトラブル事例です

    不動産屋も全て把握している訳ではありません

    完成前に建売住宅を購入し

    手付金を支払ったものの

    水道が未接続なため完了検査が受けられず

    新居に住めなくなり

    水道を接続させるには400メートル先から

    水道管を引き込まなければならず

    その工事費だけでも5百万近く要し

    更に、複数の他人の敷地を通す必要があるので

    その同意も取り付けなければならず

    すごく揉めた案件もありました

    明らかに信義誠実の原則に反する事例です