■■社長の不動産コンサルティング・ブログ■■

長寿社会と財産管理③

続きです

父が所有している

5階建の住居兼アパート

築25年で15世帯入居しています

父は80歳で

1階に息子家族と同居し

母親は施設に入所しています。

エレベーターの管理会社から

エレベーターの

取り換えを勧められており

他にも外壁等の塗り替や

タンクへ水を送る揚水ポンプも交換時期

見積を取ると1千5百万近く要します

全額ではなくとも

一部借り入れが必要になってきます

年齢的にも父に負担はかけたくないので

家族信託を利用したと仮定します

父=委託者兼受益者

息子=受託者

信託を組成し

銀行借入を想定していますので

公正証書で契約書を作成しました

不動産の登記上の名義変更も済ませ

銀行に信託口口座を開設し

修繕費の借り入れも行いました

毎月の家賃収入は信託財産として

受託者の息子が管理を行い

母の入所費用や父の生活費、

借入の返済、

アパートの維持管理を行います

父の生存中は

賃料収入は父の所得として

税務申告を行います。

この場合も

自宅兼アパートの名義を

信託で息子に変えても

贈与税や不動産所得税はかかりません。

もし、信託を組んでおらず

父が認知症を発症していたら

修繕の為の借り入れは行えませんし

金融機関が父の認知症を知ることとなれば

預貯金の払い戻し、解約はできなくなり

修繕費は家族が現金で

立て替えるしかない

という事になります。

後見人がいれば

建物の維持管理に必要な経費なので

預金の払い戻しは認められるはずですが

さすがに、担保設定はできないので

借入は無理という結論になります。

という事は、

預貯金の範囲内の修繕なので

外壁塗装とポンプ交換はできるが、

肝心なエレベーターの交換ができず

使用できなくなると

4階、5階の住人は階段を使用するしかないので

空室が増えてくるなどのリスクが想定されます

極端なケースをモデルとしていますが

理解しやすくするためなので了承ください。

全てのケースに信託が適してるとは言いません

前回も書きましたが

このような選択肢もあるということを

知って頂きたく記事にしました。

よろしければご参照ください ↓

家族信託普及協会http://kazokushintaku.org/