■■社長の不動産コンサルティング・ブログ■■

無道路地の評価

今日のタイトル

一般的な土地取引の場合

接道していない無道路地ですと

相場の半分以下でも売れません

隣接する人が買ってくれれば

一番ベストなんでしょうけど

そうは問屋が卸しません

今回のお話は

相続時の評価です

基準となる㎡単価は

国税庁が公表している路線価

路線価のついていない地域は

市町村の税務課等で取得した

固定資産評価額に倍率を乗じて

求めます

倍率も国税庁が公表しています

この無道路地

公道にいたるまで

最も効率がよさそうなところに

通路を設けたと仮定して

全体を評価し

道路取得費を控除し

無道路地の評価を算定します

道路の取得費も

路線価が基準となりますので

通常では考えられないくらい

安価な価格で通路が買えることになります

全体もそうですが

路線価は相場の8割程度に

抑えられていると言われますが

地域によっては

まったく参考にならない場所もあります

話がそれましたが

無道路地に無理やり仮設の道路をつけ

評価するのは無理があるように感じます

土地を最大限に有効活用しようとすると

敷地内に道路を新設したり

規模によっては緑地も設けなければいけません

さて、税理士より

意見を求められている案件があり

それにお答えすべく

あらゆる視点で調査を行っています

場所が良いだけに

接道していないのがもったいない

無道路地に多く見られますが

古い建物は多く残っており

歩いても2人がスムーズに

すれ違えないほどの細い道

家族の人(相続人)からすれば

解体もできない(小型の重機すら入っていけない)

家も新築できない

売るにも売れない

けど

相続税は納めないといけない・・・

少し大げさな表現ですが

スプロール現象とも言われ

戦後間もなく家が建てられ

それを囲むように

新しい街並みが作られたため

道路や上下水道などの

インフラ整備が遅れ

更に売買や相続などで

地権の細分化や地価が上昇し

今となっては収拾がつかない状態です

少しイメージできたでしょうか

この無道路地を生き返らせるには

建築基準法に適合した

道路を開設するしか方法は無く

最短で道路付けをするなら

4メートルの道路を

30メートル以上の距離に接する

土地建物を買収するしか方法はありません

公共工事で土地建物を

収用するのとは訳が違います

これは、

相当に困難を要する事です。