売却相談
首里地区で土地と戸建の販売を予定しています
土地は５０坪前後になると思われ
分筆作業に向け調整中です
戸建はリフォームを要するため
年明けの販売となるでしょう
城東小学校区で首里駅まで徒歩１３分
高台に位置しているため
見晴らしの良い物件です
詳細が決まりましたらお知らせ致します。
■■お知らせ■■
中古住宅流通のキモ
住宅建替のサイクルが
鉄筋コンクリート造（RC)で
一般的に３０～３５年と言われてます
RCの場合
経済的耐用年数３５年
法定耐用年数は４７年です
木造住宅の法定耐用年数２２年なので
保守管理の状況にもよりますが
木造でも実際には倍近くもつでしょう
国が勧めている中古住宅の流通促進
インスペクションや瑕疵保険なども
一般の消費者が
安心して中古住宅を買える環境整備を行っています
問題は
融資する側の担保評価
名称が悪いですね担保でなく
不動産評価とか住宅評価とか・・・。
バブル崩壊等で見直したのかもしれませんが
土地は路線価の７掛けの評価なので
相場の約半分という計算になります
住宅ローン
そういう意味では
ほとんど担保評価割れとなるでしょう。
ノンリコースローン（破綻したら担保をとられ
残債は払わなくてよい）
リバースモーケージ（死後担保を処分して返済）
などの普及と
評価を観察法や
取引事例法などに重きを置き
リフォームした場合はその分評価アップ
メンテをちゃんとすれば高く評価し
怠れば低く評価すると当たり前の事なのですが・・・
素人では分かりにくい躯体や見えない部分
そこでインスペクションの登場です
資格を持った専門家に検査してもらい
瑕疵保険を義務化し
住宅の履歴書を作ってもらうことで
安心して購入できる仕組みを作る
相反しますが、
知り合いの建築士さんに
１００年以上持つ家造りに
情熱を注いでいる方がいます
生コン打設屋さん泣かせのようです
詳細は割愛しますが
中古となったときの査定が難しそう
１００年以上もつ住宅と
現在の経済的（法定）耐用年数と
同一の査定方法では無理があるでしょう
欧米では
築１００年以上経過しても数千万もする建物も存在しますから
欧米の査定方法も勉強する必要がありそうです。
昨年、築３３年経過する自宅をリフォームしました
ほぼ、スケルトン状態にしたのですが
そこで感じたこと
案外、しっかりしているなとの印象です
２階にもキッチンや浴室があり
水漏れやクラックなど覚悟していましたが
一切ありませんでした
当時の施工業者が良かったのかもしれません
デザインは別として
しっかりした家づくりをすれば
耐久性は上がるということです
年齢・職業等にもよりますが
築３０～４０年の中古でも
地元の銀行はそれなりに評価してくれてます
県外の銀行
金利は低いですが
鉄筋コンクリートが主流の沖縄
地域性をくみ取れるか
少し時間がかかるかもしれません。