■■お知らせ■■

売却相談

首里地区で土地と戸建の販売を予定しています

土地は50坪前後になると思われ

分筆作業に向け調整中です

戸建はリフォームを要するため

年明けの販売となるでしょう

城東小学校区で首里駅まで徒歩13分

高台に位置しているため

見晴らしの良い物件です

詳細が決まりましたらお知らせ致します。


中古住宅流通のキモ

住宅建替のサイクルが

鉄筋コンクリート造(RC)で

一般的に30~35年と言われてます

RCの場合

経済的耐用年数35年

法定耐用年数は47年です

木造住宅の法定耐用年数22年なので

保守管理の状況にもよりますが

木造でも実際には倍近くもつでしょう

国が勧めている中古住宅の流通促進

インスペクションや瑕疵保険なども

一般の消費者が

安心して中古住宅を買える環境整備を行っています

問題は

融資する側の担保評価

名称が悪いですね担保でなく

不動産評価とか住宅評価とか・・・。

バブル崩壊等で見直したのかもしれませんが

土地は路線価の7掛けの評価なので

相場の約半分という計算になります

住宅ローン

そういう意味では

ほとんど担保評価割れとなるでしょう。

ノンリコースローン(破綻したら担保をとられ
残債は払わなくてよい)

リバースモーケージ(死後担保を処分して返済)

などの普及と

評価を観察法や

取引事例法などに重きを置き

リフォームした場合はその分評価アップ

メンテをちゃんとすれば高く評価し

怠れば低く評価すると当たり前の事なのですが・・・

素人では分かりにくい躯体や見えない部分

そこでインスペクションの登場です

資格を持った専門家に検査してもらい

瑕疵保険を義務化し

住宅の履歴書を作ってもらうことで

安心して購入できる仕組みを作る

相反しますが、

知り合いの建築士さんに

100年以上持つ家造りに

情熱を注いでいる方がいます

生コン打設屋さん泣かせのようです

詳細は割愛しますが

中古となったときの査定が難しそうびっくり!

100年以上もつ住宅と

現在の経済的(法定)耐用年数と

同一の査定方法では無理があるでしょう

欧米では

築100年以上経過しても数千万もする建物も存在しますから

欧米の査定方法も勉強する必要がありそうです。

昨年、築33年経過する自宅をリフォームしました

ほぼ、スケルトン状態にしたのですが

そこで感じたこと

案外、しっかりしているなとの印象です

2階にもキッチンや浴室があり

水漏れやクラックなど覚悟していましたが

一切ありませんでした

当時の施工業者が良かったのかもしれません

デザインは別として

しっかりした家づくりをすれば

耐久性は上がるということです

年齢・職業等にもよりますが

築30~40年の中古でも

地元の銀行はそれなりに評価してくれてます

県外の銀行

金利は低いですが

鉄筋コンクリートが主流の沖縄

地域性をくみ取れるか

少し時間がかかるかもしれません。